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>> 在湖南安乡,在那一望无际的洞庭湖堤垸内,曾下放成千湖南师大附中等长沙中学的知识青年,三十多年过去了,这些青年忘不了这片土地,更忘不了这土地上的父老乡亲.经常三五成群回访安乡,凭着记忆中点点碎片去寻找心底渴望的情感源头。
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[讨论]关于长沙房价的初步分析
网岭采茶人
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[讨论]关于长沙房价的初步分析

关于长沙房价的初步分析

长沙作为一个内地省份的省会,其房价在全国同等城市里并不显得过高,和沿海规模差不多的城市及内地一些被过度炒作的城市比较,还不算很离谱。所以最近关于长沙房价应该补涨的说法被很多人接受。即使本地老百姓,也认为在长沙投资房产是很稳当的事情。我很多朋友就买了好几套房,哪怕其它的开支都砍掉也要买房子,认为这个是不会亏的。去新楼盘转转,到处是江浙口音的顾客在看房。好像长沙的房子真的还大有升值空间一样,真是这样的吗,我看不见得。

长沙只是一个内地的中等城市,吸引外地居民来定居的能力取决于它能提供的工作机会和是否具备良好的人居环境。就长沙提供工作机会的能力而言,除非有天才的运作大师,否则长沙的工商业水平很难短期内形成很大的就业空间,人居环境的话,也不是一朝一夕能有很大进步的,至少现在看来没有多少比周边城市很具优势的地方。所以长沙房地产的发展很大程度取决于湖南本省的城市化速度,基本上应该是本地工作有住房需要的人群和少数下面地县富裕起来了有需要到长沙购房的人群。

那么这2部分人群加起来有多大呢?这几年长沙盖了多少房子呢?我的估计是:地县的人来长沙买房的基本是考虑小孩子以后在长沙发展或者钱多到了100万级以上买个房子以后住的,(其余拿来炒的我认为不是必需,只是暂时闹一下而已,总要走的),这部分人总量不会超过50万户150万人,而在长沙工作需要安家的每年不会超过10万人,按长沙的城市规划,到2020年市区人口控制在350多万的指标,这个估计已经很夸张了,(按这个指标控制的话,每年新增人口总数应该在10万左右,我的估计已经2倍于这个数字),也就是说,到2020年,城市发展到500万人左右,超过规划人口150万的话,每年盖20万人住的房子也就够了,按每人30平方米计算,也就600万平方米,事实上2020年达到500万人口不太可能。据长沙房地产局公布的数据2003~2006销售面积约2000万平方米,每年平均600多万,2007年就比较恐怖,到10月估计已经销售了2000万左右了,最近一段时间每天上1000套,12万平方米左右/天,呵呵,估计2007年会达到2500万平方米。也就是说20032007年卖的房子已经够150万人住了,加上原有的城市人口200万,我们已经卖完了够2020350万人口住的房子,建好了没卖的和圈了地准备盖的是个天文数字,估计不少于5000万平方米。大家有空到周边看看,全部是工地,星沙推平了的地全部盖好房子的话,住个100万人没点问题。所以就算城市的发展比规划快很多,在2020年达到500万人口,现在盖的房子卖完之后,也够住了,人均住房面积2530平方米没问题,长沙提前很多年小康啦,呵呵。

那么现在的房子为什么还是这么好卖呢?是谁买了呢?答案是:炒家,专业的炒家和业余的炒家。外地炒家觉得长沙房子还可以炒,本地人在没什么投资渠道的情况下,也跟着炒。问题是房子不是拿来吃的,总要能转手或租出去才有用的啊,现在长沙房子的存量已经够长沙发展到2020年用了,还这么拼命炒下去有意义不?

所以我的判断是:房价会回到理性,也就是价格会回到成本上下。长沙现在小高层的建安成本一般在600900/每平米,加上土地费用,早几年拿的地摊下来不超过200/每平米(指周边地区),(至于最近拿地的开发商,在我看来是死定了的,不需要考虑),再加上手续,营销,成本应该在9001200/平方米左右,如果房价理性上涨,开发不这么疯狂的话,这样的成本,销售价格应该在15002000/平方米上下,但考虑到现在长沙的房子已经远远供大于求,一旦房价开始跌,低于成本销售也是可能的,呵呵。

本人不是专业人士,掌握的资料也非常有限(资料来源:长沙市房屋产权管理局政务网),只是大概估计估计,希望大家看了,要有自己的判断,呵呵。


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2007/12/16 14:46:07
张晓村
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   有一种解释说明了为什么外围资本要炒长沙房地产,就是长沙房价低于全国省会城市水平.形成了价格'洼地'.资本在追求利润时并不一定都理性,它只看重差价.所以,我认为长沙房价还会要涨,炒房的人也有可能只是买了房子,但不一定都能赚到钱.
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2007/12/16 18:07:02
原生态
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采茶妹的分析很有道理!

我们就是看不懂长沙的房价!我们住的附近是长沙高新区的麓谷,四年前我们刚搬来时只有一两个小区楼盘,现在去看,已是高楼林立,不知有多少楼盘了。几处小山包都被挖平,树林被毁掉。起了这么多房子,房价还是一个劲往上窜:今年初还是两千六七左右,现在是喊三四千了!且个个楼盘似乎都卖得很好,你去问总是只有几套房了。(不包括刚开盘的。)我们没有像采茶妹这样去研究这个问题,只是觉得很不可理解,哪里有这么多人来这里买房?是不是开发商自己在操作?

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2007/12/16 19:32:38
随意
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小网妹到底是个学者,能洞察事物的发展,说得有理有据。我相信你的分析,我也相信长沙的房价总有一天会掉来的。当房价掉下来后,小网妹回来捡努子,买个大房子,我们知青聚会就有地方了。
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2007/12/16 20:44:44
沙阳
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以下是引用原生态在2007-12-16 19:32:38的发言:

采茶妹的分析很有道理!

我们就是看不懂长沙的房价!我们住的附近是长沙高新区的麓谷,四年前我们刚搬来时只有一两个小区楼盘,现在去看,已是高楼林立,不知有多少楼盘了。几处小山包都被挖平,树林被毁掉。起了这么多房子,房价还是一个劲往上窜:今年初还是两千六七左右,现在是喊三四千了!且个个楼盘似乎都卖得很好,你去问总是只有几套房了。(不包括刚开盘的。)我们没有像采茶妹这样去研究这个问题,只是觉得很不可理解,哪里有这么多人来这里买房?是不是开发商自己在操作?

   长沙究竟有多大的吸引外来人口的空间?究竟有多大的就业市场?长沙究竟支柱产业是什么?经济发展的原动力何在?

    到长沙总不至于是冲着“汉墓”、“竹简”、“湘绣”而来吧?!

   分析很透,我个人认为房价问题会有戏看。

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2007/12/16 20:48:24
阳咪咪
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在我国,城市化进程是一个不可逆转的趋势,都是以省会城市为中心,带动周边地区的发展。因此,从长远的观点看,房地产的发展是不会止步的。尤其是这次长株潭城市群被批准为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合改革配套试验区”,应该会更加促进长沙房地产业的发展。好戏还在后头呢!
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2007/12/16 21:27:27
同歌
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我认为房产将在十年内为短期行为,国外已有很多经验教训,房产不能作为一个国家和城市的经济支柱!早已敲了警钟!
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2007/12/16 21:43:39
安乡农夫
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以下是引用同歌在2007-12-16 21:43:39的发言:
我认为房产将在十年内为短期行为,国外已有很多经验教训,房产不能作为一个国家和城市的经济支柱!早已敲了警钟!

现在有很多亊,有的看得懂却说不清。有的说得清却看不懂。

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2007/12/16 23:17:08
洞庭客
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    有理、有据,令人信服!表现了楼主对社会人文科学领屿也有很强的研究分析能力。使人佩服!

    我为此文叫好!希望在我们安乡知青栏目看到更多此类佳文。

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2007/12/18 6:25:50
哥巴
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中国的城市化水平还很低,尤其湖南的城市化水平在全国又是排在后面的。以中国的发展方向,大量农村人口一定要转移出来,成为市民。湖南如果要达到城市人口占65%-70%,城市就还要大大扩张。所以我认为不必太担心长沙盖多了房子。长沙现在的房子,主要不是为你们这些老市民盖的(当然老市民也会小房换大房),而是为长沙未来的市民盖的。
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2007/12/18 19:58:32

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